| Køberguide
Berlingske Tidende har beskrevet boligkøbet som det typisk kan se ud. Her kan du læse om, hvordan et boligkøb foregår trin for trin. Nederst på siden finder du flere brugbare links. |
|
BOLIGKØB - TRIN FOR TRIN  |
|
1.
Hvad skal det være – og hvor?
|
| 2.
Søg råd Kontakt en eller flere rådgivere: en bankrådgiver, en advokat, en såkaldt købermægler og et realkreditinstitut. De tilbyder at udregne, hvor meget du har råd til at købe for, og hos nogle banker og realkreditinstitutioner kan du blive forhåndsgodkendt til at optage lån. Vær realistisk og kend din begrænsning. Tag eventuelt højde for arbejdsløshed, barsel og lignende pengesvage perioder. Det gør ikke noget, hvis der er penge til overs til nye møbler. |
| 3.
Kig annoncer Boliger til salg annonceres i aviser, på tekst-TV, hos ejendomsmæglere og på Internettet. Du kan også blive skrevet op i et kundekartotek hos ejendomsmæglerne i det område du er interesseret i og blive kontaktet direkte. Det er et lovkrav, at boliger annonceres med en kontantpris. Det gør det lettere for køberne at sammenligne priserne. Man skal altid sammenligne kontantprisen frem for nettoydelsen. Købet finansieres ofte med et realkreditlån, der dækker 80 pct. af prisen, et sælgerpantebrev, der dækker 14 pct. og en kontant udbetaling på 6 pct. Husk, det er formålet med annoncen at få huset til at fremstå så positivt som muligt, og annoncerne er ofte meget kreative. Her er uddrag af en ordbog for boligkøbere fra hjemmesiden www.boligsnyd.dk. Autentisk: Intet er blevet rørt siden huset blev bygget. Et rigtigt Pippi Langstrømpe hus: Huset er fuldstændig smagløst bygget eller indrettet. Flot: Normalt Gedigent: Grimt, men holdbart Nyere: 20-30 år gammelt Nyt: 5-10 år gammelt Roligt kvarter: Der er ingen motorveje i nærheden af huset. |
| 4.
Se huset Åbent Hus arrangementer kan være forvirrende. Bed om at være alene, hvis ejendomsformidleren snakker så meget, at det er svært at koncentrere sig. Hvis du er seriøst interesseret i et hus, så se det igen, evt. sammen med din egen byggesagkyndig, advokat eller købermægler. Friske blomster og nybagt brød er gamle sælgerkneb. Et køberkneb er at kigge på de hårde hvidevarer og deres stand. Dårligt holdte discountmærker kan være et fingerpeg om vedligeholdelsesstandarden i resten af huset. |
| 5.
Læs papirerne Er du tæt på at beslutte dig, skal du eller din rådgiver rekvirere alle papirer: salgsopstilling med mindst to finansieringsforslag, tilstandsrapport og energimærke, tingbogsattest, købsaftale, BBR-ejermeddelelse, kommunalt oplysningsskema, vedtægter for grundejerforening, vandværk og lignende. Og hvis boligen er en ejerlejlighed: foreningens regnskaber, vedtægter, budgetter og vedligeholdelsesplan. |
| 6.
Afgiv bud på huset I en tid, hvor husene er længe om at blive solgt, kan man prøve at forhandle prisen ned. Har din byggesagkyndige for eksempel vurderet, at taget skal skiftes inden for en kommende årrække, kan det måske trække prisen ned. Købstilbuddet er i langt de fleste tilfælde den færdigtrykte formular fra Dansk Ejendomsmæglerforening, købsaftalen (se næste side/link). Hvis din rådgiver ikke har set købsaftalen inden du skriver den under, kan du tilføje et såkaldt advokatforbehold, hvor du betinger dig, at din advokat kan ”godkende handlen i sin helhed”. Har sælgeren fået lavet en tilstandsrapport og indhente tilbud om ejerskifteforsikring, bliver du bedt om at underskrive en erklæring om, at du har set dokumenterne. Flere om buddet? Er der flere interesserede købere til den samme ejendom, kan du blive bedt om at afgive et tilbud i en lukket kuvert inden en bestemt tidsfrist – også selvom du allerede har skrevet under på købsaftalen. Så længe sælger ikke har underskrevet aftalen, betragtes den nemlig blot som et tilbud. Sælger tager stilling til alle tilbuddene, og det er ikke nødvendigvis den højestbydende, der får huset. Sælger kan også vælge at forkaste alle tilbuddene. |
| 7.
Købsaftale sendes til sælger
Ejendomsmægleren sender købsaftalen til sælger, som vurderer, om han vil acceptere dit tilbud. Herefter følger evt. en forhandling om pris, overtagelsestidspunkt, og hvilke ting der skal følge med i handlen. |
| 8.
Sælger skriver under Når sælgeren har underskrevet købsaftalen, er aftalen indgået. Skulle du fortryde handlen, har du efter loven seks hverdage at gøre det i, men det koster 1 procent af købssummen. |
| 9.
Første del af udbetalingen
betales Når du og sælger har underskrevet købsaftalen, skal du betale første del af udbetalingen til ejendomsmægleren. Han skal være kautionsforsikret eller på anden måde stille sikkerhed for at modtage deponeringen. |
| 10.
Lånetilbud indhentes og kursen skal sikres
Du skal nu købe boligen til den kontantpris, der er aftalt med sælger, og du beslutter i samråd med dine rådgivere, hvilken type lån, du skal optage. Typisk er det sælgers ejendomsmægler eller din egen bank/realkreditinstitut, der fremskaffer et tilbud på det ejerskiftelån, du har besluttet dig for. Hvis du har besluttet dig for et obligationslån, skal der snarest muligt enten kurssikres, eller stilles en bankgaranti for kursudsving på 20 pct. af lånet. På den måde sikres sælger, at han får sine penge, selvom lånets obligationer skulle falde i kurs. Nogle ejendomme handles ved en køberfinansieret kontanthandel, hvor køberens bank stiller garanti for lånet, og derefter selv ordner lånene for køberen. |
| 11.
Reguleringsopgørelsen
udarbejdes
og anden del af
udbetalingen deponeres. |
| 12.
Skødet udfærdiges og underskrives
Din advokat eller købermægler udfærdiger skødet, som du og derefter sælger skriver under. Herefter sendes det til kommunen, der giver en påtegning om den seneste offentlige ejendomsværdi. |
| 13.
Sælgerpantebrevet skrives Sælgerpantebrevet, som din advokat eller købermægler på din regning udsteder til sælger, er et lån fra sælger til dig. Det skrives på en standardformular, med de aftalte rente- og afdragsvilkår, og hvis sælger ikke ønsker at beholde pantebrevet, bliver det solgt til en professionel investor, der indsættes som kreditor i pantebrevsformularen. Det indgår normalt i købsaftalen, at sælgerpantebrevet inden en bestemt dato kan indfries af køber til en aftalt kurs. |
| 14.
Skøde og
sælgerpantebrev tinglyses Efter kommunens på tegning sendes skødet sammen med sælgerpantebrevet til den lokale byrets tinglysningskontor. Hvis sælger for eksempel har gamle lån, der skal indfries i forbindelse med handlen, vil skødet blive påført en retsanmærkning. En såkaldt ”præjudicierende retsanmærkning” påpeger forhold af så alvorlig art, at det forhindrer dig i at få ejendommen på de vilkår, der er forudsat i købsaftalen. Derfor må forholdene bringes i orden og retsanmærkningen slettes for at handlen kan afsluttes. |
| 15.
Købesummen frigives Når skødet er tinglyst uden anmærkninger, frigives købesummen, der normalt er deponeret i sælgers pengeinstitut eller findes som en garanti fra din bank, til sælger. |
| 16.
Du får nøglerne i hånden Den dag, du får nøglerne til ejendommen, skal forbrugsmålene på vand, varme, el og gas aflæses, så man ved, hvor meget af forbruget du og sælger skal betale. Din repræsentant udarbejder en refusionsopgørelse, der underskrives af dig og sælger, og beløbet betales. |
| 17.
De originale
dokumenter overdrages Du får nu ejendomshandlens originale dokumenter: salgsopstilling (tilrettet den pris boligen er solgt til), købsaftale underskrevet af dig og sælger, tingbogsattest, kommunalt oplysningsskema, seneste vurderingsmeddelelse, ejendomsskattebillet , BBR-ejermeddelelse, tilstandsrapport, energiattest, forsikringstilbud og vedtægterne for grundejerforeningen. |
| Læs også... Boligkøbets rolleliste Boligkøbets dokumenter Boligkøbets gode råd |
